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| foto Juanse Guevara |
La Corte Suprema ha reiterado que el arrendatario no adquiere la condición de precario desde el vencimiento del contrato, sino desde que el arrendador requiere la restitución del inmueble. ¿Qué ocurre si, luego de ello, el arrendatario paga el importe de la renta? En aplicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, la Corte Suprema ha dado la respuesta.
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El pago realizado por el arrendatario luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien, no puede ser considerado como un elemento que implique la continuación del contrato de arrendamiento, sino como una penalidad, conforme al artículo 1704 del Código Civil.
Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Casación Nº 908-2016-Del Santa, publicada el 30 de enero del 2018 en el diario oficial El Peruano. En dicho fallo, además, se refiere que no constituye un caso de título fenecido el supuesto de vencimiento del contrato de arrendamiento (artículo 1700 del Código Civil), puesto que esto no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Es solo en el caso de existencia de requerimiento, que recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
Repasemos los hechos. Una persona interpone demanda de desalojo por ocupación precaria con la finalidad que se le restituya un inmueble de su propiedad ubicado en el distrito de Nuevo Chimbote.
El pago realizado por el arrendatario luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien, no puede ser considerado como un elemento que implique la continuación del contrato de arrendamiento, sino como una penalidad, conforme al artículo 1704 del Código Civil.
Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Casación Nº 908-2016-Del Santa, publicada el 30 de enero del 2018 en el diario oficial El Peruano. En dicho fallo, además, se refiere que no constituye un caso de título fenecido el supuesto de vencimiento del contrato de arrendamiento (artículo 1700 del Código Civil), puesto que esto no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Es solo en el caso de existencia de requerimiento, que recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
Repasemos los hechos. Una persona interpone demanda de desalojo por ocupación precaria con la finalidad que se le restituya un inmueble de su propiedad ubicado en el distrito de Nuevo Chimbote.
El demandante sostiene que entregó la posesión de su inmueble al demandado en virtud de un contrato de arrendamiento, cuyo plazo de vigencia era de cinco años, por lo que a partir del día 01/09/2013 dicho contrato debía reputarse como vencido. Una vez llegada la fecha de vencimiento, el demandado no quiso restituir el bien a pesar de las innumerables cartas notariales e invitaciones a conciliar remitidas por el demandante.
En sentencia de primera instancia, el juez declaró fundada la demanda; en consecuencia, ordenó que el demandado desaloje y restituya el inmueble materia de litis. El a quo fundamentó su decisión afirmando que, el contrato de arrendamiento venció el 01/09/2013 y no existió renovación del mismo. Además, advirtió que la entrega del bien le fue requerida al demandado a través de sendas cartas notariales, por lo que coligió que, a partir de la indicada fecha, la posesión del demandado ha transitado a una condición ya no de arrendatario con contrato vigente o contrato fenecido, sino a un poseedor precario. En instancia de apelación, la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia Del Santa confirmó la sentencia con similares argumentos.
Esta decisión motivó que la parte demandada interponga recurso de casación. Así, la Corte Suprema rechazó el recurso, por lo que no casó la sentencia de vista. En principio, la Sala Suprema invocó al Cuarto Pleno Casatorio Civil para determinar que no constituye un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, puesto que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Solo en el caso de existencia de requerimiento, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
En consecuencia, habiéndose determinado ya en las dos instancias de mérito que el contrato de arrendamiento venció el 01/09/2013 sin renovación alguna, y que el arrendador requirió la restitución de su inmueble a través de cartas notariales con caso omiso por parte del arrendatario, la Corte concluyó que la posesión ejercida por el demandado es precaria, por lo que la pretensión de desalojo debe ser necesariamente amparada. Asimismo, la Corte Suprema se encargó de aclarar que el pago realizado por el arrendatario luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien, no puede ser considerado como un elemento que implica la continuación del contrato de arrendamiento, sino como una penalidad ex artículo 1704 del Código Civil.
En sentencia de primera instancia, el juez declaró fundada la demanda; en consecuencia, ordenó que el demandado desaloje y restituya el inmueble materia de litis. El a quo fundamentó su decisión afirmando que, el contrato de arrendamiento venció el 01/09/2013 y no existió renovación del mismo. Además, advirtió que la entrega del bien le fue requerida al demandado a través de sendas cartas notariales, por lo que coligió que, a partir de la indicada fecha, la posesión del demandado ha transitado a una condición ya no de arrendatario con contrato vigente o contrato fenecido, sino a un poseedor precario. En instancia de apelación, la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia Del Santa confirmó la sentencia con similares argumentos.
Esta decisión motivó que la parte demandada interponga recurso de casación. Así, la Corte Suprema rechazó el recurso, por lo que no casó la sentencia de vista. En principio, la Sala Suprema invocó al Cuarto Pleno Casatorio Civil para determinar que no constituye un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, puesto que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Solo en el caso de existencia de requerimiento, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
En consecuencia, habiéndose determinado ya en las dos instancias de mérito que el contrato de arrendamiento venció el 01/09/2013 sin renovación alguna, y que el arrendador requirió la restitución de su inmueble a través de cartas notariales con caso omiso por parte del arrendatario, la Corte concluyó que la posesión ejercida por el demandado es precaria, por lo que la pretensión de desalojo debe ser necesariamente amparada. Asimismo, la Corte Suprema se encargó de aclarar que el pago realizado por el arrendatario luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien, no puede ser considerado como un elemento que implica la continuación del contrato de arrendamiento, sino como una penalidad ex artículo 1704 del Código Civil.
Gaceta Juridica
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